Lima inmobiliaria 2026: los datos que todo desarrollador necesita ver

El mercado inmobiliario en Lima 2026 está en un punto de inflexión. Después de dos años de ajuste post-pandemia, los indicadores de demanda están recuperando niveles de 2019, pero con una distribución muy diferente entre distritos y segmentos. Aquí están los datos que importan.

Velocidad de venta por segmento

El segmento de mayor tracción en 2026 sigue siendo el ticket entre $80,000 y $130,000 USD, que representa el 58% de las ventas registradas en Lima Metropolitana. En este rango, los proyectos bien posicionados reportan velocidades de venta de 6 a 10 unidades por mes. Los proyectos sin diferenciación clara caen a 1–3 unidades.

Los distritos con mejor ratio lead-a-visita

No todos los distritos generan leads de igual calidad. Según data de campañas que gestionamos, los distritos con mayor ratio de conversión lead-a-visita en 2025–2026 son: Surco (34%), Miraflores (31%), Jesús María (29%), San Miguel (27%) y Pueblo Libre (26%). Los distritos periféricos generan más volumen de leads pero con menor calidad de conversión.

El impacto del crédito hipotecario

Las tasas hipotecarias en soles se mantienen entre 9.5% y 11.5% TEA para el segmento principal. Esto significa que una deuda de S/350,000 genera cuotas mensuales de entre S/3,200 y S/3,600 — equivalente al ingreso mensual requerido de S/10,000+ para calificar. Este factor está empujando a muchos compradores hacia el ticket en dólares financiado directamente por el desarrollador.

Lo que más pesa en la decisión de compra 2026

Según encuestas de sala de ventas en proyectos que gestionamos, los 3 factores más citados en la decisión final son: (1) ubicación y accesibilidad, (2) confianza en el desarrollador y avance de obra, (3) flexibilidad financiera (plan de pagos, cuota inicial requerida). El precio por m² ocupa el quinto lugar — después de la distribución del departamento.